WEG-Abrechnung erstellen: Jahresabrechnung & Wirtschaftsplan
Die WEG-Abrechnung gehört zu den anspruchsvollsten Aufgaben einer Verwaltung: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagen und Vermögensbericht müssen zusammenpassen – und rechtssicher beschlossen werden. Dieser Ratgeber erklärt den Aufbau Schritt für Schritt.
Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung
Beide gehören zusammen, sind aber nicht dasselbe:
- Wirtschaftsplan – die Vorschau: geplante Einnahmen und Ausgaben fürs kommende Wirtschaftsjahr, daraus ergeben sich die monatlichen Hausgeld-Vorschüsse.
- Jahresabrechnung – der Rückblick: die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben werden den Vorschüssen gegenübergestellt (§ 28 WEG).
Bestandteile der Jahresabrechnung
- Gesamtabrechnung – alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Wirtschaftsjahr
- Einzelabrechnungen – der Anteil jedes Eigentümers, verteilt nach Miteigentumsanteil (MEA) oder beschlossenem Schlüssel
- Abrechnungsspitze – die Nachzahlung bzw. Gutschrift gegenüber den geleisteten Vorschüssen
- Erhaltungsrücklage – Entwicklung und Stand der Rücklage
- Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) – Stand der Rücklage und wesentliches Gemeinschaftsvermögen
Was wird beschlossen?
Wichtig seit der WEG-Reform (WEMoG): Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze – also die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse –, nicht die gesamte Abrechnung. Die Abrechnung selbst ist die Grundlage dafür.
Verteilerschlüssel
Standard ist der Miteigentumsanteil (MEA). Für einzelne Kostenarten – etwa verbrauchsabhängige Kosten – kann die Gemeinschaft abweichende Schlüssel beschließen. Heiz- und Warmwasserkosten werden überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet.
Abgrenzung zur Betriebskostenabrechnung
Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, erstellt er zusätzlich eine Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter – auf Basis der WEG-Einzelabrechnung, aber nur mit den umlagefähigen Kosten. WEG-Abrechnung und Mieter-Betriebskostenabrechnung sind also zwei verschiedene Dokumente.
Häufige Fehler
- Ganze Abrechnung statt nur der Abrechnungsspitze beschlossen
- Vermögensbericht vergessen
- Rücklage falsch dargestellt (Ein- und Auszahlungen)
- Uneinheitlicher oder nicht beschlossener Verteilerschlüssel
WEG-Abrechnung mit Software
Die Verknüpfung aus Gesamt- und Einzelabrechnung, Rücklage und Vermögensbericht ist in Excel kaum fehlerfrei zu halten. DailyWalker Hausverwaltung erstellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen automatisch nach MEA – inklusive Vermögensbericht und Bereitstellung im Eigentümerportal.
DailyWalker Hausverwaltung erstellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen nach MEA – inkl. Vermögensbericht und Portal.
Häufige Fragen
Was ist die WEG-Jahresabrechnung?
Die Jahresabrechnung ist die Abrechnung des Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres den Vorschüssen gegenüber (§ 28 WEG) und weist für jeden Eigentümer eine Nachzahlung oder ein Guthaben aus.
Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?
Der Wirtschaftsplan ist die Vorschau: Er plant die erwarteten Kosten und legt die monatlichen Hausgeld-Vorschüsse fest. Die Jahresabrechnung ist der Rückblick: Sie rechnet am Jahresende die tatsächlichen Kosten ab.
Was wird bei der Jahresabrechnung beschlossen?
Beschlossen wird seit der WEG-Reform nur noch die sogenannte Abrechnungsspitze – also die Nachzahlungen bzw. Anpassungen gegenüber den geleisteten Vorschüssen, nicht die gesamte Abrechnung.
Was ist der Vermögensbericht?
Der Verwalter muss nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der unter anderem den Stand der Erhaltungsrücklage und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.
Nach welchem Schlüssel wird verteilt?
Standard ist der Miteigentumsanteil (MEA). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten abweichende Verteilerschlüssel beschließen.